40城住宅成交报告

7月一二三四线城市成交面积环比均下降，下半年房企资金压力加剧，以价换量又将开启

报告摘要：

1、7月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%。

2、7月份，4个一线城市成交面积环比下降10%，同比增长15%;18个二线城市成交面积环比下降5%，同比增长12%;18个三四线城市成交面积环比下降12%，同比下降4%。

3、2019年1-7月，40城成交面积累计同比微增1%。其中一线城市累计同比增长35%，二线城市累计同比微增2%;三四线城市累计同比下降7%。

4、7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微。同时，央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。预计2019年下半年40城成交将继续下滑，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下降风险。

一、7月40城成交环比下降8%，同比增长7%

2019年7月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%。

由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，7月的移动平均同比增速为3.7%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的*点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始震荡下行，目前仍处于震荡下行过程中。

从成交量的历史走势来看，在2018年四季度成交量出现年底翘尾之后， 2019年2月份，40城新房成交量创2015年3月份以来的48个月新低。3月份和4月份，部分城市推盘量加大，楼市出现小阳春，40城新房成交量同比小幅增长，5月环比小幅下降。6月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40城成交环比小幅增长，7月环比小幅下降。随着近日中央政治局会议对楼市的再次定调以及央行对房地产的表态，预计下半年全国楼市还将继续降温。

二、三类城市成交量环比均下降

 2019 年 7 月，易居研究院监测的 4 个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降 10%，同比增长 15%，目前成交面积绝对值处于 2014 年以来的平均水平。本轮楼市行情一线城市*于其他城市启动，也*其他城市开始调整，从今年前 7 个月的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量已企稳反弹。

18 个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降 5%，同比增长 12%。其中 8 个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比持平，同比增长 14%;4 个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降 11%，同比增长 19%;6 个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比下降 6%，同比增长 5%。7 月二线城市中东部二线城市成交环比持平，2019 年前 7 个月，东部二线城市月度成交量略高于 2016 年四季度以来的平均水平，但相比 2016 年二三季度的高峰值还有较大差距，从目前走势来看，是否低位企稳还有待进一步观察。中部二线城市成交环比小幅下降，从同比增速曲线来看，2018 年 12 月开始下行，虽然近两个月有所上行，但难言就此企稳，预计下半年还会有所下行。其他二线城市成交环比小幅下降，此前同比增速曲线已连续 8 个月下行，7 月降幅小幅收窄，随着西安限购政策的升级，预计下半年其他二线城市成交还会进一步下行。

18 个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降 12%，同比下降 4%。其中 7 个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比下降 19%，同比增长 2%;11 个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降 7%，同比下降 8%。2018 年下半年，无锡、中山等几个城市成交量增长较多，可能是由于预售证有所放松，存在一些集中补签现象，导致本轮严调控的三四线城市成交面积增速较快。2019 年前两月成交量重回较低水平，3 月份以来月均成交量虽有所增长，但依然低于 2018 年下半年，7 月成交量环比下降较多。弱调控或未调控的三四线城市成交环比同比均小幅下降，从成交量走势来看，2018 年 5 月见顶后逐渐下降，2018 年三四季度降温趋势明显。从同比增速曲线来看，2018 年 11 月以来同比增速连续 7 个月收窄，2 月份进入负区间，近两个月同比降幅小幅收窄。

后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已企稳反弹;东部二线城市中苏州今年已多次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城近期房贷利率上调，预计后续还会继续降温;其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

图 2 各类城市新建商品住宅成交面积及同比增速走势

三、40 城年初累计成交面积同比增速持续小幅震荡

2019 年 1-7 月，40 城累计成交面积同比增长 1%。历史走势来看，2017 年 2 月，40 城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在 -22%处企稳。这说明 2017 年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了 “分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。2018 年，40 城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。2019 年 1 月，40 城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水， 2 月持平，3 月上行，此后在 0 轴附近小幅震荡。考虑到 7.30 政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为 0，部分热点城市的调控政策还在陆续收紧，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线震荡后还有可能继续下行。

对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40 城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计 2019 年 1-7 月全国新建商品住宅成交面积同比降幅依然是在 0 附近小幅震荡。

分地区来看，2019 年 1-7 月，一线城市累计同比增长 35%，二线城市累计同比微增 2%;三四线城市累计同比下降 7%。具体来看，东部二线城市累计同比增长 8%，中部二线城市累计同比增长 12%，其他二线城市累计同比下降 9%，本轮已调控的三四线城市累计同比增长 8%，本轮未调控或弱调控的三四线城市累计同比下降 15%。

从分地区的年初累计成交面积同比增速历史走势来看，2016 年 3 月，一线城市累计同比曲线*下行，2017 年进入负区间，此后一直在低位盘整，2018 年 3 月，一线城市的累计同比降幅开始收窄，2019 年 1 月同比开始转为增长，此后增速逐渐提高，5 月份以来增速小幅回落。二线城市累计同比曲线在 2016 年 10 月出现下行，2017 年进入负区间，2018 年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增长，2019 年前两个月同比大幅下降，3 月份以来同比降幅收窄，7 月重新进入正增长。三四线城市累计同比曲线在 2016 年 11 月出现下行，2017 年进入负区间，2018 年重回正区间，且同比增速逐渐扩大，2019 年前两个月同比大幅下降，3 月份以来同比降幅逐渐收窄，依然是三类城市中同比降幅*的。

四、预计 2019 年下半年 40 城成交继续下滑

2019 年 1-7 月，40 城新建住宅成交面积同比微增 1%，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年 3、4 月份出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。二季度，住建部对住宅价格指数累计涨幅较大的 10 个城市进行了预警提示，此后苏州、西安等城市纷纷加码调控，西安出台了二线城市中*严限购令，7 月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。7.30 政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微。同时，央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。近日，南京、苏州、杭州、宁波等城市纷纷上调房贷利率。

综合考虑这些情况，部分热点城市调控政策还有收紧的可能，预计全国楼市还将继续降温，下半年 40 城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹;东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

附注：40 个典型城市分别为：

4 个一线城市：北京、上海、广州、深圳。

18 个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波;其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门;中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌;其他(西部和东北地区)二线城市为：南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安。

18 个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中 7 个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山

11 个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。