2019年二季度全国居民购房杠杆率研究

来源：易居研究院发布时间：2019-08-09 09:58:36

二季度居民购房杠杆率小升，住户部门杠杆率升至历史新高政策收紧，预计下半年购房杠杆率有所下降

报告摘要：

1、2019年二季度，全国居民购房杠杆率为31.8%，环比微升0.1个百分点，同比下降0.2个百分点。目前来看，当前全国居民购房杠杆率连续8个季度下降后有所回升，但在短期内调控政策不会放松的情况下，预计2019年下半年全国居民购房杠杆率还将继续下降。

2、比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2019年一季度和二季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。随着中央政治局会议对楼市的再次定调以及央行对房地产的表态，预计下半年居民购房杠杆率还将下降，2019年下半年70城房价指数环比涨幅将会收窄。

3、2018年底，我国住户部门杠杆率为53.2%，相比2008年底增长了35.3个百分点。2019年二季度，我国住户部门杠杆率继续上升至55.3%。随着近日央行强调，要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，预计下半年住户部门贷款余额增速将会有所放缓，住户部门杠杆率上升趋势也将趋缓。

全国居民购房贷款走势

1、个人住房贷款余额走势

从人民银行季度公布的个人住房贷款走势来看，近年来呈现持续增长的态势。数据显示，2019年二季度末个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长同比增长17.3%，增速比上季度末低0.3个百分点，比上年同期低1.3个百分点。观察历史数据，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年四季度，短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，期间新增贷款余额约10.4万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。

回顾过去 13 年数据，个人住房贷款余额同比增速*点出现在 2009 年四季度(60%)，这与四万亿刺激有关。此后 2010-2011 年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、 “9.29 新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的*比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012 年二季度回落至 11%。2012 年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013 年四季度达到 21%后重新回落。2014 年-2015 年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在 17-18%区间内盘整。2015 年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升,加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2017 年一季度超过了之前 5 年的增速水平达到 35.7%。

2017 年二季度，个人房贷余额同比增速出现回落(30.8%)，此后 8 个季度继续保持回落态势，2018 年二季度以来回落速度有所趋缓，2019 年二季度回落至 17.3%。下半年来看，预计短期内全国性的调控政策不会放松，个人房贷余额同比增速还将进一步回落。

2、个人住房贷款余额新增额走势

这里对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2019 年二季度，个人住房贷款余额新增 10900 亿元，环比下降 2%，同比增长 11%，房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。

观察历史数据，2016 年四季度以来，个人住房贷款余额新增额连续回落。2017 年四季度，个人住房贷款余额新增额进一步降至 8000 亿元，同比下降 33%。2018 年前三季度连续反弹，四季度下降至 8700 亿元。2019 年一季度个人住房贷款余额新增额反弹至 11200 亿元，这是由于央行 2019 年 1 月份全面降准 1 个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷意愿较强。二季度个人住房贷款余额新增额环比一季度小幅下降。

从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2019 年二季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为 28%，环比上升 9 个百分点，同比上升 4.6 个百分点。

观察历史数据，该指标大致出现三个高点(30%以上)，分别发生在 2007、2009 年和 2016 年。2016 年三季度，该指标连续刷新历史*值，达到 53%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。2017 年，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例连续两个季度下降，三四季度重新回升。2018 年一季度该指标回落，此后三个季度小幅上升。2019 年一季度该指标回落，二季度再次上升。从绝对值来看，该指标已经回到 2016 年初水平，但仍高于 2008 年以来平均值较多，说明住户部门房贷去杠杆未来仍有空间。

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