上海自贸区临港新片区放松限购临港能否逆袭？

来源：中指研究院发布时间：2019-08-09 09:42:44

8月6日，国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》(下称《方案》)，为上海自贸区新增临港片区。其中为营造更具吸引力的人才发展环境，临港新片区内房地产限购政策作出了三方面调整。此举将提升片区内人口导入规模，为区域楼市带来利好。

1.政策条款解读

非本市户籍人才购房社保年限调整。对于非本市户籍人才购房资格，购房需要缴纳个税/社保年限由5年缩短为3年。这是2016年上海《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》施行以来，非本市户籍家庭5年限购措施的首次松动。

非本市户籍人才购房资格由家庭调整为个人。非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，为满足社保缴纳年限的未婚非本市户籍人才解除了购房限制。

人才居转户年限大幅降低。人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。营造更具吸引力的人才发展环境。

2.政策影响

《方案》对上海全市楼市整体影响不大。此次政策调整范围仅覆盖上海自贸区新片区(新片区区域设置范围在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧)，并非所有自贸区。但对上海楼市整体影响不大，不存在全市范围内政策放松的可能性。

限购放宽及板块价值潜力提升，短期内可能提高区域购房热度。临港新城是2017年上海市政府明确发展五个新城之一(其余四个为青浦新城、松江新城、嘉定新城、奉贤新城)，但临港地区偏隅上海东南一角，通勤不便，人口聚集缓慢，购房需求相对不足。区域楼市表现为持续供过于求，商品住宅可售面积由2019年1月的57.9万㎡快速攀升至2019年7月的99.6万㎡，此次《方案》调整将提升购房需求，加速临港区域去化。

从产业发展来看，临港产业区以民用航空、新能源汽车、新材料以及智能装备产业等为主导产业，上汽集团、特斯拉、中航工业、卡特彼勒等产业龙头企业相继入驻。临港新片区定位更高、产业更具竞争力，未来将以高度开放的姿态鼓励新兴产业*发展，推动产业集聚招引和培育更多人才，进而带来更多购房需求。

《方案》适用对象为符合要求的特定人才，而非所有非沪籍人口。目前《方案》所适用“人才”/“核心人才”的认定标准尚未出台，但参考已有的上海市、浦东新区及临港区域人才政策来看，具备一定条件的创业人才/核心团队、企业科技和技能型人才方可直接*、居转户年限缩短、购房补贴等政策扶持。

3.外高桥自贸区成立对板块市场影响回顾

为研判自贸区设立对区域楼市的影响，中指研究院选取外高桥保税区作为参考对标。上海外高桥保税区于1990年6月经国务院批准设立，是全国*个保税区，并在2013年首批被纳入中国(上海)自由贸易试验区。所在的外高桥板块位于浦东新区东北角,该板块居住社区主要分布在高桥镇和森兰国际社区。主要置业人群为外高桥保税区的从业人员。近两年入市的新盘为尼德兰官邸、森兰名轩二期、阳明花园。

选取2013年7月至2019年7月的数据，对外高桥板块/浦东新区/上海市的新房和二手房价格走势进行对比，发现外高桥自贸区成立在短期内对板块房价有一定的拉动作用，新房和二手房单价在自贸区挂牌后的一个月内均上涨10%，板块热度快速升温;但鉴于周边生活配套、交通条件并不完善，且置业人群较为单一，市场热度在半年后逐渐降温，板块内新房价格增速整体也低于浦东新区和上海市平均水平，因而长期来看并未产生显著影响。

图：外高桥板块新房(左图)及二手房(右图)价格走势与全市对比

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