健全税收机制，加快建立城乡统一建设用地市场

来源：中指研究院发布时间：2019-08-08 15:11:58

7月，为完成此前国务院提出“到2022年，城乡统一建设用地市场基本建成”目标，财政部、国家税务总局印发土地增值税法征求意见稿，拟将集体房地产纳入征税范围，健全集体经营性建设用地入市流转税收机制，加快入市节奏。另外，国务院在2017年试点方案基础上进一步完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。

土地增值税启动立法

土地增值税启动立法，房地产行业税收体系进一步完善。7月16日，财政部、国家税务总局联合印发《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》，将1994年的《条例》上升为法律。此次征求意见稿基本平移了原土地增值税暂行条例中的内容，保持现行税制框架和税负水平总体不变，税率仍实行原有的四级超率累进税率，征税范围增加了集体房地产，税收优惠强化了灵活性等新内容。房地产行业税收法定进一步推进，包括此次征求意见的土地增值税法，再加上目前已在酝酿的房地产税法，将合力对房地产行业形成持久的影响，从而稳定市场主体预期。从数据来看，增值税(营改增前为营业税)、所得税、契税和土地增值税为四大税种，占房地产业缴纳税收总额的比重分别为35.22%、17.41%、15.26%和18.46%(中国税务年鉴，2015年)，土地增值税占比较高，且土地增值税额近年来也呈稳步增长态势，调整后的土地增值税将成为稳定的地方税源。

“税改”“土改”相衔接，提升集体经营性建设用地供应效率。此次征求意见稿与此前暂行条例*的不同在于：将出让、转让集体土地使用权的建筑物及其附着物纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。集体经营性建设用地入市流转税收机制进一步健全，迎来规模释放契机。整体来看，此次土地增值税调整征税范围的主要考虑是为了与当前的土地制度改革相衔接。目前，我国集体用地入市试点地区主要通过征收土地增值收益调节金的过渡办法对土地增值收益进行调节。此前，《土地管理法(修正案)》(草案)已提请全国人大常委会初次审议，删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。因此，需要重新建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接。取消土地增值收益调节金主要是为了确保立法前后集体房地产负担总体稳定。

土地二级市场交易规则从试点到全面实施

完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。7月19日，国务院发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，明确目标任务，要建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。同时，规定了建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

与2017年原国土资源部印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》相比较，本次指导意见的整个主体架构和主要内容变化不大。但经过两年多的地方实践，指导意见从实际操作出发，对具体措施也进行了相应的调整优化，主要有以下6个方面。

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