东莞多限调控政策持续不放松住宅成交量同比小幅增长

来源：中指研究院发布时间：2019-08-06 11:06:52

市场总结

政策：中央坚持“房住不炒”，地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松，房地产金融监管保持收紧态势，整体房地产市场依然处于严格调控状态。

成交：2019年上半年，东莞市共成交商品住宅240.82万㎡/21428套，成交面积同比小幅增长5.9%。上半年全市商品住宅成交均价19380元/㎡，整体呈现平稳上涨趋势。

供应：2019年上半年，东莞市共计推出商品住宅203.31万㎡/18196套，供应面积同比减少19.9%，市场供应明显不足。

供需：2019年上半年，东莞市商品住宅新增供应203.31万㎡，成交商品住宅240.82万㎡，销供比为1.18，市场整体表现供不应求。

项目：万科第五城以29.22亿元/16.94万㎡的销售成绩位居上半年东莞市商品住宅项目成交金额/成交面积排行榜首位。

房企：万科以118.15亿元/51.23万㎡的销售成绩位居上半年东莞房企销售金额/销售面积排行榜首位。

土地：2019年上半年，东莞市住宅用地推出总规划建筑面积146.91万㎡，同比大幅增长191.3%;成交总规划建筑面积102.3万㎡，同比大幅增长81.23%。上半年住宅用地成交楼面均价10188元/㎡，平均溢价率50.55%创近3年新高。

政策动向

2019年全国两会政府工作报告强调落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。在中央重申“房住不炒”的政策主基调下，东莞坚持限购限贷限价限售等多限调控政策持续不放松。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布

2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。

《纲要》提出，东莞要结合自身特点，发展特色合作平台，支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。

《东莞市滨海湾新区城市总体规划(2018-2035年)》公示

5月24日，《东莞市滨海湾新区城市总体规划(2018-2035年)》正式公示。根据总体规划，滨海湾新区城市发展定位为新时代大湾区创新发展的新高地，同时滨海湾新区还将打造成粤港澳大湾区协同发展特色平台、珠三角核心区融合发展战略节点，以及滨海生态宜居智慧新城、东莞高质量发展新引擎等。

土地出让首创“终次报价”规则

6月6日，东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。在网上报价达到上限后，不再接受新的报价，转为通过网上*终一次性报价方式，以终次报价中*接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人的竞价方式确定拿地。

在地市升温，多地块被提前锁定的背景下，东莞首创“*接近平均价者得”土拍新规，新规则的发布，进一步完善土地市场公平体制，有利于压制土地市场非理性情绪，避免土地市场过热，合理引导市场预期。

《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)》正式印发

4月15日,东莞市自然资源局公布《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)》。明确城市更新单元面积原则上不小于150亩，不超过500亩，可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，面积不宜超过1500亩。

二手房交易个税新政调整

3月11日，东莞市二手房交易个税新政调整，纳税方可以自由选择按全额2%或者差额20%的2种方式缴纳。二手房交易个税的调整，盘活了一二手房地产市场流通，有效的促进二手房市场成交。

值得注意的是，房产证未满2年的，交易个税与新政前对比并无优势，政策旨在支持合理自住需求释放，继续打击投资投机性需求。

国内首个正式出台“无理由退房”政策

1月11日，东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》, 3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。认购书提出：买家在楼盘认购后，两天内可无理由退定金。东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。

住宅成交

上半年商品住宅成交量同比小幅增长，市场仍处于低位运行

2019年上半年，东莞市商品住宅共计成交240.82万㎡/21428套，月均成交40.14万㎡，同比小幅增长5.9%，市场持续处于低位运行状态。

自2016年10月东莞开始实施调控政策以来，东莞市商品住宅成交量呈现明显下滑趋势，调控效果明显，市场投资需求减弱，楼市逐步回归理性。

今年以来，受调控政策和春节假期的影响，1-2月成交量大幅下滑，3月份起市场热度明显提升，成交量开始回升，至6月份月度成交量超过60万㎡，达到年内*水平，楼市整体呈现回暖趋势。

从各镇区的成交情况来看，上半年成交主要集中在中心城区和东南临深片区。全市上半年共7个镇区成交面积超过10万㎡，塘厦镇上半年成交面积21.77万㎡居全市首位，其次是高埗镇，成交面积19.08万㎡。

刚需型产品依然为市场成交主力，占比超六成，高价格段产品占比明显增加

从成交面积段来看，上半年70(含)-120㎡刚需型产品为市场成交主力，成交面积合计占比约64%，相比2018年上半年增加2.4个百分点，其中，90(含)-120㎡面积段产品占比过半，达到55.46%，东莞楼市刚性需求依然占据主导地位。

价格段方面，17000以下价格段产品占比42.3%，同比2018年上半年减少16.2个百分点;19000以上价格段产品占比40.6%，同比2018年上半年增加10.7个百分点，高价格段产品占比明显增加，其中25000以上价格段产品占比达到14.8%，同比增加10.3个百分点。

住宅供应

上半年商品住宅供应同比大幅下滑，市场供应明显不足

2019年上半年，东莞市共计推出商品住宅203.31万㎡/18196套，同比减少19.9%。上半年月均批准上市33.89万㎡创近9年*水平，市场供应明显不足。

全市一季度共推出商品住宅77.87万㎡，其中2月份受假期及市场低迷影响，当月供应量仅7.14万㎡，创下月度供应历史新低。进入二季度，供应量有所提升，但仍处于低位。

上半年全市大部分区域供应逐步收紧，东南临深片区供应则增长明显，其中塘厦镇上半年供应面积27.89万㎡，遥遥*全市其他镇区，全市占比接近14%。另一方面，上半年全市有6个镇区商品住宅出现零供应，分别是万江、石龙、横沥、望牛墩、洪梅以及松山湖。

住宅价格

上半年商品住宅成交均价整体保持小幅上涨趋势

2019年上半年，东莞市商品住宅成交均价为19380元/㎡，同比2018年上半年上涨14%。上半年以来，东莞市商品住宅月度成交均价波动较大，1月份成交均价*为18964元/㎡，5月份成交均价*为20133元/㎡，全市商品住宅成交均价整体呈现小幅上涨的趋势。

镇区均价呈现平稳上涨趋势，区域价格分化明显

上半年凤岗镇商品住宅成交均价35671元/㎡，位居全市首位;松山湖成交均价29744元/㎡排名第二，长安镇与南城区分别以27627元/㎡、27530元/㎡排名三、四位。上半年全市共有12个镇区成交均价超过2万元/㎡，镇区均价呈现平稳上涨趋势，区域价格分化更加明显。

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