北京商品住宅供求均增未来将延续平稳态势

来源：中指研究院发布时间：2019-07-26 11:27:24

政策动向

2019年上半年，北京房地产市场整体政策环境稳定

楼市调控政策边际调整：主体政策不放松，房贷利率边际下调，公积金异地提取范围扩大至环京，但国管公积金认房又认贷呈收紧态势;市场监管重点聚焦房源信息发布、物业管理、住房租赁等领域;土地限价政策边际放松，上半年北京召开土地推介会，多宗不限价地块入市;

住房保障与人才政策配套实施：人才引进政策聚焦高端产业人才，公租房、共有产权房政策扩范围、将门槛，为高端人才提供住房保障。

新房市场

成交量：上半年成交量环比增幅收窄，5月成交量创近三年新高

自2018年下半年以来，北京高端改善型项目加速入市，长期被压抑的改善型需求短期内得到有效释放，同时区位优势明显的限竞房项目成交量较高。2019年上半年北京商品住宅累计成交357.3万平方米，同比增长128%，环比增长11%，增幅显著收窄，月均成交59.6万平方米，较2018年全年月均销售量增加49%。单月来看，5月成交量井喷，创近三年新高，6月成交65.7万平方米，环比下降47%，仍处相对高位。

图：2015-2019年6月北京商品住宅(不含保障房)月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

成交价格：上半年整体成交均价环比回落，单月成交均价呈回落趋稳态势

2019年上半年，北京商品住宅成交均价同比上涨12%，环比下降2%。2019年以来限竞房持续大量入市，以及房企调整销售节奏，营销力度加大，拉低市场整体成交均价。单月来看，前5个月北京商品住宅成交均价环比持续回落，同比增幅持续收窄。6月北京商品住宅成交均价同比上涨8%，增幅止跌回升，环比上涨22%，为今年首次正增长，1-6月单月成交均价呈现回落趋稳态势。

图：2017-2019年6月北京商品住宅(不含保障房)月度成交价格走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

成交结构：住宅市场成交向中低面积段户型转移，限价房持续入市及房企积极营销，带动中低价位占比大幅提升，成交总量倍增

从成交面积段占比来看，受前两年土拍90/70政策影响，新房市场中低面积段刚需户型供应量剧增。90平方米以下户型：上半年成交套数占比为68%，较去年同期增长14个百分点;90-200平方米之间户型：上半年成交套数占比为26%，较去年同期下降13个百分点;200平方米以上户型：上半年成交套数占比为6%，较去年同期下降1个百分点。

从成交价格段来看，500万元以下中低价位成交占比52%，较去年上涨14个百分点;500-1000万元中高价位成交占比32%，较去年下降15个百分点;1000万元以上高价位项目成交占比较去年微涨1个百分点。

图：商品住宅成交结构情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

区域成交：朝阳区、丰台区、顺义区成交面积位居前列，东城区成交面积同比增幅*

上半年朝阳区、丰台区、顺义区位居全市成交面积前三位，商品住宅(不含保障房)成交面积均超40万平方米;从区域成交变化来看，仅昌平区、密云区、西城区同比下降，其余区域同比均不同程度上涨;丰台区、大兴区、海淀区、石景山区、东城区等区域成交面积同比上涨幅度较大，均超200%。

图：2019年上半年北京商品住宅(不含保障房)分区域成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

供应：销供比回升，供求矛盾有所缓和;新开盘数量及去化率较去年同期均下降

2019年上半年北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。上半年月均供应量为65万平方米，同比增加80%，月均成交量为60万平方米，销供比为0.91，较去年上升0.19，供求矛盾有所缓和。从新开盘情况看，北京市场新开盘数量较去年同比下降32%，整体去化率较去年下降5个百分点到63%，大量限竞房入市且同质化严重，导致去化效果一般。

图：2016年-2019年6月北京住宅月度供应量及销供比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

商品住宅库存回落，出清周期较去年呈下降趋势。2019年上半年，北京商品住宅(含保障房)库存量回落，但仍保持高位，市场潜在供应充足。截至6月底，北京商品住宅(含保障房)库存量为925万平方米，较去年年底下降5%;出清周期为15.1个月，较去年年底下降1.8个月。

图：2016年-2019年6月北京住宅月度供应量及销供比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

二手房市场

上半年整体成交同比“量跌价升”，未来成交均价将保持平稳。2019年上半年北京二手房成交7.1万套，同比减少6%。2月份受春节影响周期性回落，3月份成交量达近两年高位，仅次于去年5月份高点，随后三个月成交量有所回落，逐月递减。二手房成交均价小幅回升，较2018年上半年上涨3%。在调控不放松，稳市场稳预期的大背景下，成交均价整体平稳态势仍将延续。

图：2017-2019年6月北京二手房月度成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

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