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央行决定于2020年1月6日全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元，降低银行资金成本每年约150亿元。此次央行突袭降准寓意何为?对房地产市场又有什么影响?
01
降准对冲春节前流动性缺口
并降低小微、民营企业融资成本
我们认为此次央行意外降准并非大水漫灌，稳健的货币政策取向未变，而是根据流动性缺口主动进行逆周期调节，根本目的有以下两点：
其一，降准与春节前的现金投放形成对冲，进而缓解流动性压力。据测算，考虑到春节取现、逆回购等货币政策工具到期等多方面因素，预计1月份流动性缺口约3万亿。此番降准释放长期资金约8000多亿元，实难完全对冲流动性缺口，后续仍需逆回购、MLF等进一步投放流动性，确保银行间市场流动性合理充裕。
其二，通过降低银行资金成本，传导降低实体经济尤其是小微、民营企业融资成本。尽管2019年央行连番降准，LPR利率中枢也缓步下移，但小微、民营企业融资难融资贵的问题依旧突出。此次降准降低银行资金成本每年约150亿元，有利于推动LPR利率下行，进而降低实体经济特别是小微、民营企业融资成本。
02
货币政策要灵活适度
年内犹存再降准、降息预期
市场担忧的是，截至2019年11月份，CPI大幅上涨至4.5%，降准或将进一步推升通胀预期。但我们认为本轮CPI走高更多的是猪周期引发的结构性通胀，PPI持续走弱更能反映实际需求不足，宏观经济依旧面临一定的下行压力。
联系到2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，稳增长将摆在更为靠前的位置，确保经济运行在合理区间。预计2020年稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，年内犹存再降准、降息预期。并且，继续深化金融供给侧结构性改革，疏通货币政策传导机制，着力缓解小微、民营企业融资难融资贵问题。
03
房企融资边际改善
LPR利率下移带动房贷利率稳中有降
虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产“放水”，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。2020年要坚决打好精准脱贫、污染防治、防范化解重大风险三大攻坚战，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
就去杠杆而言，现阶段房地产行业仍是去杠杆*重要的领域。预计2020年货币政策将继续“放水”，但由于房地产信贷政策仍将适度收紧，对房地产市场利好程度着实有限。一方面，房企融资环境将持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多领域，严防违规信贷资金流入房地产市场;另一方面，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，居民部门仍要稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。
可以预见的是，2020年房企融资有望边际改善，避免因资金链断裂引发破产倒闭等系统性风险，大、中型房企将明显受益，融资成本将有所回落，但房企整体融资环境依旧偏紧。而在一季度高通胀效应减弱后，LPR利率中枢大概率下移，房贷利率也将稳中有降。
04
调控局部放松可期
压力城市更可能放松限购、限价及限签
我们认为稳定将是2020年房地产调控政策主基调，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
具体而言，房地产调控并非全国“一盘棋”，而是分城市、分区域精细化调控，热点城市、核心区域调控政策仍需从紧执行，压力城市、远郊区域更可能性局部乃至全面放松调控。预计2020年调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，压力城市放松调控也在市场预期之中。
就政策内容而言，压力城市更可能放松限购、限价以及限签，而非放松限贷、限售。其中，放松限购*为直接、有效，在一定程度上将提振市场需求，减缓市场下行压力。反观放松限售明显有违房住不炒的政策主基调，并可能加剧二手房市场抛售压力，放松的可能性微乎其微。与此同时，人才政策将继续发力，但政策效果递减，对房地产市场影响程度着实有限。
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